大東建託現役社員が語る、高額な歩合給の落とし穴(ダイヤモンド・オンライン)

大東建託記事

ダイヤモンド・オンラインに「大東建託現役社員が語る、高額な歩合給の落とし穴」という記事が掲載されていました。

同記事によれば、同社営業マンの歩合給は、請負金額の2%だそうです。つまり1億円の案件なら200万円です。1億円の案件を毎月決めていけば、年収が軽く2,000万円を超えることになります。人口減なのにこんなにアパートばかり建って大丈夫かなと思いますが、①相続の対策をしたい地主、②がっつり儲けたい大東建託営業マン、③アパートローンで高い金利がとれ地主の資産を担保に安全な融資ができる銀行の思惑が一致した結果ですね。

このように大東建託の営業マンの給料の歩合に占める割合が大きいので、成約案件がとれなかったときは悲惨なようです。

「同社の営業マンは3ヵ月間にわたり1棟も売れなければ“長期無実績者”の烙印を押され、6ヵ月無実績なら6万円、12ヵ月無実績なら12万円、給料が減額されるらしい。そのため12ヵ月無実績者は「手取りが5万円になることもある。生活できない」(別の現役社員)という。さらに上からの風当たりもきつくなるため、フタを開けてみないとわからないような厳しい条件の案件でも、無理に契約を取ってしまう営業マンもいるという。」とあります。

こんな仕事(給与)環境にある営業マンに命がけでアパート建築をすすめられる地主さんは、たまったものではありませんね。

・地主(アパートオーナー)
・がっつり儲けたい営業マン
・アパートローンで高い金利がとれ地主の資産を担保に安全な融資ができる銀行

の三者の中で散々なめにあう可能性のある人は、間違いなく地主(アパートオーナー)です。

サブリースの再契約時に家賃をドンと下げられる→キャッシュフローが赤字となってアパートローンの返済が滞る→銀行に返済を求められる→にっちもさっちもいかなくなって、土地、アパートを手放してしまうというパターンです。

このようになった場合、がっつり稼ぎたい営業マン、担保さえとれれば積極的融資をする銀行も責任がありますが、1番の責任は、アパートを建てたオーナーです。

・サブリースの仕組みの理解し
・契約内容の熟読し
・建築費は適正かを判断し
・建築後のリフォームや修繕にかかる費用の見込みを理解し
・15年後の姿(建物の劣化、家賃の低下、空室率の悪化など)を想定し

投資が適正かどうかを判断する必要があります。

もし、その土地に賃貸需要があるのであれば、こんな仕組みのあるサブリース会社に建築を頼まず、自分でアパートを建築し、地元の優秀な賃貸管理会社に管理をまかせた方がよほど儲かります。

そうすれば、おそらく3分の2程度の建築費で建設でき、家賃がそのまま収入となり(管理会社が入れば手数料5%ほどとられますが)、リフォームも相見積りで安くでき、設備費用の修理、更新も安く行うことができます。

まあ、とはいっても、不動産投資を常に勉強していない気のいい地主さんは、言葉巧みな営業マンと融資成績をあげたい銀行マンの後押しで、コロっといってしまうのでしょうね。

まあそれはそれで金持ちから一般庶民への資産の分散という意味ではいいかもしれません。そんな破産物件で美味しい思いをする人もいる訳ですから。本ブログを読まれた方はこちらを狙いましょう。

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