出口戦略を描きやすい利回りのよい中古物件

出口戦略

収益物件情報サイト「楽待」をみていると、私の地元で、表面利回り7%の5,600万円の1LDK5戸の新築アパートが売り出し中です。土地の広さはおよそ100坪で、土地値が2,500万円ほどです。家賃は1戸あたり6.7万円で想定年間家賃収入が400万円ほどです。物件は、街中心部から少し外れにあり、周囲には建設中を含めアパートがいっぱい建っておりまだ空き地も多くあるエリアです。

一方、実際にはなかなか出てこないのですが、表面利回り15%で5,600万円の1K20戸の築20年のRC3階建てマンションがあったとします。土地の広さは同じく100坪で、土地値が3,000万円ほどです。家賃は1戸あたり3.5万円で想定年間家賃収入が840万円ほどです。物件は、街中心部にあり周囲に空き地はほとんどありません。

サラリーマン大家になろうとしているあなたはどちらを選びますか?

10年後を想定します。

新築アパートの方は、1LDKで当初6.7万円ほどの家賃だったものが、10年経ち古くなったのと近隣にアパートが林立して、家賃を5.5万円ほどに下げないと入居が決まらなくなる可能性があります。家賃が5.5万円だと年間家賃収入が330万円となって表面利回りが5.9%まで落ちてしまいます。

一方中古のRCマンションの方は、元々家賃が安いため家賃はそのまま3.5万円で、表面利回りを15%を確保しています。RCですので、メンテナンスすればまだまだ利用できます。

この時点でそれぞれ売却するとしますと、10年経った新築アパートの方は、表面利回りが8%ほどないと売れませんので、逆算しますと売却可能価格は、4,125万円となります。経費等を全くみないで、単純に10年間の収支を計算します。

4125万円(売却価格)-5600万円(購入価格)+4000万円(家賃合計)=2525万円

2525万円のプラスです。しかし、ここから不動産取得税、固定資産税、所得税、ローン金利、修繕費等を除くと1,000万円の利益もないかもしれません。1000万円として10年で18%、年間で1.8%の利回りになります。

一方、中古のRCマンションの方ですが、築30年でも表面利回りが15%あれば、物件価格はそのままでも売れる可能性は十分あります。こちらも経費等を全くみないで、単純な収支を計算します。

5600万円(売却価格)-5600万円(購入価格)+8400万円(家賃合計)=8400万円

なんと8400万円のプラスです。ここから不動産取得税、固定資産税、所得税、ローン金利、大規模修繕費等を除いても4,000万円ほどの利益が出るかと思います。4000万円として10年で71%、年間で7.1%の利回りになります。

どちらを選ぶか明らかですね。

利回りのよい中古物件は、売却時も購入時の価格で売れる可能性がありますので、出口戦略が描きやすくなります。

木造アパートなら築15年程度、RCマンションなら築20年程度で、利回りが15%程度で、将来も賃貸需要が続くエリアにあるものなら、多少空室があっても(あった方が安く買えます)、すぐにでも購入するといいかと思います。

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