収益還元法による収益投資物件の価値

収益還元法による収益投資物件の価値

収益用の不動産物件の価値を評価する場合は、その物件からどれくらいの収益が得られるかという観点からの評価「収益還元法」が使われます。

この収益還元法とは、その物件が生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。物件の生み出す収益力が高ければ不動産価格も高くなり、収益力が低ければ物件の価格も安くなります。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。DCF法の方がより細かく不動産価格を算定することができますが計算が複雑ですので、一次評価は直接還元法で十分です。

直接還元法はとても簡単な計算で、1年間の収益を、その不動産から得られることが妥当な投資利回り(還元利回り)で割り不動産価格を決定します。

不動産価格=1年間の収益/投資利回り

ここで投資利回りとは、その建物の構造(木造、鉄骨、鉄筋)や経年などにより左右されますが、その物件があるエリアでの投資物件の標準的な利回りです。この利回りは人気のある地域では低くなり、人気のないエリアでは高くなります。

例えば、年間の収益が500万円で投資利回りが9%のエリアでしたら、5,556万円が収益還元法によるその物件の不動産価値になります。

ここで面白いのは、計算に土地の評価や建物の評価が入っていないことです。

収益物件でない一般の不動産の評価は、原価法、つまり土地の評価額+建物の評価額の合計になりますが、収益投資物件は収益性で評価しますので、原価法による計算結果と計算結果が異なる場合が少なくありません。

例えば、土地評価が3,000万円、建物評価が2,000万円で合計5,000万円の物件があったとします。そしてその物件の年間の収益が500万円で投資利回りが9%の場合、直接還元法で計算すると評価は5,556万円となってしまい、原価で計算した不動産価格よりも高くなってしまいます。

反対に、同じ年間の収益が500万円で投資利回りが9%で、土地評価が3,500万円、建物評価が2,500万円の物件があったとします。その物件が、直接還元法で計算した5,556万円で売り出されていれば、原価で計算した不動産評価6,000万円より安くなりお買い得物件となります。

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